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提前还贷再申请二套房的贷款能省多少?

市民王先生3年前在番禺购买了大三房,儿子后年上小学,她又在市内喜欢300万元的学位房。因为看好番禺区房产的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下,王小姐想再次贷款购房,以申请商业贷款为例,有三种方案。

  第1种

  首套房继续还贷 二套房首付七成

  由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,预期年化利率上浮10%的政策,因此只要王小姐还有房贷未结清,首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,预期年化利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。

分析:在买家二套房首付资金充足的情况下,上述付款方式的优势就是多付首付,月供比较少。同时,王先生还在贷款套房做的也是30年的商业贷款,按照当时的基准预计年利率打九折的第一套房优惠,月薪是6772元。

  第2种

  一套房提前还贷 二套房首付三成

  对于首套房贷结清的则可被视为是首套房,首付最低三成并享受预期年化利率优惠。即使是首套房贷结清,但名下还有房产,也不受限制。这对于从2010年以来一直严格执行“认房又认贷”的广州来说,二套房贷已经是大大松绑。

  一般情况下,只要二套房的七成首付不多于一套房未结清的房贷,买家都是有能力首先提前还贷的。王小姐如果选择先将一套房剩下的100万元房贷提前还款,那么购买二套房的时候首付比例就可以最低三成,只要给300万元的三成90万元就可以了。剩下的210万元作为贷款,可以享受基准利率的9成。210万元30年贷款(等额本息)预计年利率优惠,月供约11674元。

分析:这种做法的优点是二套房首付比例低,房贷预期年化利率也低。但缺点当然是套房的月薪几乎翻了一番。然而,需要指出的是,如果第一笔抵押贷款没有偿还,如果贷款没有提前偿还,也有两笔贷款需要同时每月支付。就像王先生一样,如果不提前偿还的话,她的家人每月提供套房6772元,套房5683元,总额也达到12455元。比套房贷款7成的月薪11674元多。不提前偿还,王先生的两笔住房贷款分别是第一套房100万元,第二套房90万元,贷款总额190万元。如果套房提前的话,王先生的贷款总额是210万元。贷款总额少的话,月薪反而会增加。

第3种

。除了上述两种情况外,如果两套房的购买者的最初支付资金充足的话,将最初支付给两套房的资金(最初支付的7成)除去一套房贷款的最初支付资金的一部分,其馀的部分,即使超过两套房的最初支付比例的3成以外,用于两套房的最初支付。

就像王先生一样,她本来用于两套房的第一笔资金是210万元,其中100万元用于套房的提前偿还,其馀110万元全部用于两套房的第一笔付款,最初的付款约为37%每月的月供比最初支付的11674元节约1111元。

评价:与最初支付的3成90万元相比,20万元的资金是王先生提高两套房的最初支付比例投入的,将这20万元作为最保守的资产管理,在银行存款5年定期的情况下(年化利率为3.5%),即每月分配利息约583元。利息的金额当然不能和没有节约的1000元以上的利息相比。但是,购买者如果能够寻找年度预期年收益在7%以上的资产管理产品和投资,可以考虑将多馀的20万元用于其他投资资产管理,每月的预期年收益在1167元以上。

注意提前偿还需要注意什么?

一般情况下,市民商业银行申请提前偿还,扣除完成需要1~3个月。如果市民有意再次购房,最好提前做好准备。同时,对于提前偿还后再次贷款的规定,公积金贷款的审查比银行严格。例如,市民申请提前偿还,扣除成功后,通常需要在人民银行的个人申请书上发现贷款已经结算,等待半个月到一个月。如果申请商业贷款的话,即使还没有发现申请书的结算,如果扣除成功,银行发行证明书的话,可以视为第一套房的再贷款。公积金中心即使扣除成功,也需要在申请贷款之前找到账单。

同时,公积金中心还规定,前期贷款必须结清3个月后才能再次申请贷款。前后计算,公积金提前偿还,再次申请贷款,申请后可能需要半年时间。

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